Тема дипломной работы: « Оценка наиболее эффективного использования трехэтажного торгово-офисного центра»

Целью работы является проведение оценки стоимости планируемого биз-неса торгово-офисного центра и оценки эффективности выбранной собствен-ником стратегии с целью корректировки направления, при необходимости.

В пояснилке 166 листов + 12 черетжей формата А1.
 

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………….…...…5
ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА…………………………………….....8
1 АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН……….....9
1.1.1 Краткая характеристика района и площадки строительства…..….…9
1.1.2. Архитектурно-планировочные решения и транспорт…………...…11
1.2. АРХИТЕКТУРНЫЕ РЕШЕНИЯ…………………………………….….15
1.2.1. Объемно-планировочные и архитектурные решения…………....…15
1.2.2. Природные условия…………………………………………………...17
1.2.3. Требование доступности для маломобильных группнаселения…………………………………………………………………..…17
1.3. КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ………………………………….….18
1.3.1. Общая характеристика здания…………………………………….….18
1.3.2. Конструктивные элементы………………………………………..….19
1.3.3. Инженерно-технические решения……………………………………21
1.4. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ РЕШЕНИЯ…………………………….…...…23
1.4.1. Общие сведения…………………………………………………….....23
1.4.2. Основные положения по организации производства иобслуживания………………………………………………………….…23
1.5. ТЕХНИКА БЕЗОПАСНОСТИ………………………………………..…24
1.5.1. Обеспечение пожарной безопасности……………………….…24
1.5.2 Техника безопасности при монтажных работах………..…………...26
1.5.3 Техника безопасности при кровельных работах……………………28
1.5.4 Техника безопасности при отделочных работах…………………....29
1.5.5 Техника безопасности при монтаже инженерногооборудования………………………………………………………...………32
2. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА……………………………..…..33
2.1 ОЦЕНКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА…………………………..34
2.1.1. Бальная система критериев оценки местоположения………….…..35
2.1.2. Оценка местоположения торгово-офисного центра……………..…36
2.2 АНАЛИЗ УТРОВНЯ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ СВОЙСТВОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………...38
2.2.1 Характеристика потребительских свойств объектаНедвижимости……………………………………………………………..…38
2.2.2 Анализ потребительских свойств торгово-офисного центра…….…39
2.3. КАДАСТР КАК ИНФОРМАЦИОННАЯ ОСНОВА ОЦЕНКИ………...41
2.3.1 Понятие кадастровой стоимости земельного участка ……….…..…41
2.3.2 Кадастровые данные на земельный участок подторгово-офисным центром……………………………………………...……42
2.3.3 Расчет арендной платы за земельный участок……………….……....442.4 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА……………………………………..482.4.1 Определение рыночной стоимости объекта………………………..…482.4.2 Принципиальные подходы к оценке имущества…………………..…492.4.3 Анализ лучшего и наиболее эффективного использованияоцениваемого объекта недвижимости………………………………………49
2.4.4 Оценка стоимости объекта на основе сравнительногоПодхода………………………………………………………………….….…50
2.4.5 Оценка стоимости объекта на основе затратного подхода………….52
2.4.6 Оценка стоимости объекта на основе доходного подхода……….…59
2.4.7 Расчет средневзвешенной рыночной стоимости объектовоценки…………………………………………………………………….……73
2.5 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИПРОЕКТА……………………………………………………………………...73
2.5.1 Основные показатели эффективности…………………………………73
2.5.2 Расчет экономических показателей………………………………...….76
3. ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА ...……………………………………..……81
3.1 ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ…………...82
3.1.1 Цель правовой экспертизы…………………………………………..…82
3.1.2 Правовая экспертиза статуса объекта недвижимости………………..83
3.1.3 Правовая экспертиза земельного участка……………………………..84
3.2 ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНЫХУЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПУБЛИЧНОЙ АРЕНДЕ………………..853.2.1 Порядок предоставления в аренду……………………………………...……85
3.2.2 Предварительное согласование места размещенияобъекта капитального строительства………………………………………..86
3.2.3 Ограничения сроков заключения договоров………………………….88
3.2.4 Согласование условий договора аренды публичногоимущества и его государственная регистрация..........................................90
3.3 ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯАРЕНДЫ ГОУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА……..91
3.3.1 Этапы проведения торгов……………………………………………...91
3.3.2 Требования к участникам торгов……………………………………...93
3.4 ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА………………………………...94
3.5 ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НАСТРОИТЕЛЬСТВО И ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ……………96
3.7. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НАНЕДВИЖИМОСТЬ…………………………………………………………..104
4. УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА……………………….……......107
4.1. УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА……………….……108
4.1.1. Основные функции службы заказчика (застройщика)………….…108
4.1.2. Структура службы заказчика (застройщика…………………….….110
4.1.3 Порядок действий участников строительства объект отмомента принятия решений о строительстве до начала эксплуатации ...110
4.1.4 Строительный контроль заказчика (застройщика)……………....…122
4.2 СТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ (ЭКСПЛУАТАЦИИ) ТОРГОВО-ОФИСНЫМ ЦЕНТРОМ…………………………………………………….124
4.2.1 Структура торгово-офисного центра……………………………...…1244.2.2 Управление торгово-офисным центром…………………………..…126
4.2.3 Структура технической эксплуатации………………………………128
4.2.4 Техническое обслуживание торгово-офисного центра………….…129
4.2.5 Структура годовых затрат на содержание и коммунальныеУслуги……………………………………………………………………….134
4.3 АНАЛИЗ РЫНОЧНОГО ПОТЕНЦИАЛА ТОРГОВО-ОФИСНОГО ЦЕНТРА…………………………………………………...…136
4.3.1 Рынок коммерческой недвижимости г.Ижевск………………….….136
4.3.2 Возможные стратегии развития объекта недвижимости:………….141
5. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА………………………………....144
5.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ…….145
5.1.1 Особенности экологической экспертизы……………………………145
5.1.2 Методы и принципы проведения экологической экспертизы……..146
5.1.3 Объекты экологической экспертизы…………………………………147
5.2 ВЛИЯНИЕ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НАСТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………………1495.2.1 Основные экологические факторы, влияющие на стоимостьнедвижимости и их экспертиза……………………………………………..149
5.2.2 Экономический ущерб от загрязнения окружающей средыкак потеря стоимости объекта недвижимости……………………………..1525.3 МЕРОПРИЯТИЯ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ ОХРАНУОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ……………………………………………….…154
5.3.1 Влияние на окружающую среду строительства иэксплуатации проекта торгово-офисного здания……………………...…154
5.3.2 Охрана атмосферного воздуха………………………………………154
5.3.3 Охрана окружающей среды от негативного акустическоговоздействия и других физических факторов……………………………….155
5.3.4 Охрана и рациональное использование водных ресурсов……...156
5.3.5 Охрана и рациональное использование земельных ресурсов,почв………………………………………………………………………..157
5.3.6 Охрана недр………………………………………………………...158
5.3.7 Охрана растительного и животного мира………………………...158
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………..159
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………...………163
ПРИЛОЖЕНИЕ……………………………………………………………..166