Тема дипломной работы: ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ (НА ПРИМЕРЕ РАМЕНСКОГО ФИЛИАЛА БАНКА «ВОЗРОЖДЕНИЕ» (ОАО), Г. РАМ

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы.
Во введении отражается актуальность проблемы ипотечного кредитования, определены цели и задачи исследования вопроса, определен объект исследования.
 В первой главе рассматривается история зарождения и развития ипотеки в мире, сущность и принципы ипотечного кредитования, анализируется законодательная база данного сектора банковской деятельности, современные подходы к развитию ипотечного рынка в Российской Федерации.
Во второй главе рассматриваются вопросы становления и развития банка «Возрождение» (ОАО), формирования финансовой стабильности Банка и организация ипотечного кредитования жилищного строительства, совершенствование данного сектора деятельности и перспектив развития.
В третьей главе анализируется деятельность банка «Возрождение» на примере его филиалов, в том числе Раменского филиала банка «Возрождение» (ОАО), исследуются проблемы и перспективы развития сферы ипотечного кредитования.
 В заключении обобщаются результаты исследования.
Для написания данной дипломной работы использовались различные источники: периодические издания, учебная литература, труда различных авторов в области банковской деятельности, нормативные акты, регулирующие как в целом банковскую деятельность, так и сектор ипотечного кредитования, а также материалы ресурсов сети Интернет и корпоративных изданий.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона  -  залогодержатель являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 
ИПОТЕКА  -  это залог недвижимости, предоставляемый в обеспечение какого-либо обязательства.
Если же такое денежное обязательство возникает при предоставлении кредита банком, то возникает ипотечный кредит  -  кредит, обеспеченный залогом недвижимости.
Обеспеченность кредита залогом позволяет снизить риски кредитора в случае неисполнения заемщиком обязательства по возврату кредита и благодаря этому снизить процентную ставку по кредиту. Если заемщик не возвращает кредит в срок, на предмет залога обращается взыскание, а из полученной от продажи суммы удовлетворяются требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом, преимущественно перед другими кредиторами. По этой причине принято считать, что в отличие от других способов обеспечения обязательств (неустойки и поручительства), при которых кредитор «верит должнику», в обязательстве, обеспеченным залогом, кредитор «верит конкретной вещи». Именно поэтому данный вид гарантии возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.
Процесс кредитования под залог недвижимости в самом широком смысле называется системой ипотечного кредитования, которая представляет собой экономическую и юридическую системы, включающие заключение договора об ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Система ипотечного кредитования создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.
Вследствие специфики предмета залога ипотека имеет преимущества перед другими видами залога и свои недостатки.
К преимуществам следует отнести высокую стабильную цену недвижимости с долгосрочной тенденцией к повышению. Устойчивость недвижимости  -  фактор стабильности для кредитора, позволяющий оставлять заложенный объект в собственности залогодателя. И, наконец, недвижимость является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса. В результате, ипотека не только не омертвляет имущество, но даже стимулирует его к активному использованию.
К недостаткам недвижимости как предмета ипотеки следует отнести тот факт, что недвижимость не относится к высоколиквидным активам, задержка в реализации недвижимости приводит к убыткам кредитора. Использование недвижимости как предмета залога требуют, как правило привлечение специалистов оценщиков, что приводит к удорожанию ипотечных операций. Кроме того, обращение взыскания на предмет ипотеки влечет за собой прекращения права пользования им  заёмщикам. Термин ипотека появился в Греции в начале VI в. до н.э. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определёнными земельными владениями. В обиход данный термин ввел Архонт Солон. Первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство.
Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил на границе принадлежащей заёмщику ставить столб с надписью о том, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора. На таком столбе получившим название «Ипотека» (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. В током виде ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В древнем Риме ипотечное право не всегда гарантировало кредиторам надёжное обеспечение. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим имуществом не обеспечивается какое –либо другое безгласное требование.
Позже для этой цели стали использовать специальные книги, называвшиеся ипотечными, благодаря чему обеспечивалась гласность, позволившая каждому заинтересованному лицу удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
При императоре Антонии II в. н.э. было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые стали прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. При императоре Трояне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, которые предоставляли ипотечные кредиты под 5%  годовых.
Постепенно ипотека вошла в средневековое европейское законодательство. В Германии ипотека появилась в IV в. До этого времени  там  господствовал принцип личной ответственности.
Для России ипотека также ненова. Земельный заклад в России практиковался с XIII в., вторичный – с XV в., со времен Василия Тёмного, а с XVIII в., при Екатерине II, началось развития системы земельных банков, клиентами которых были преимущественно помещики, получавшие деньги под залог своих имений. С середины 19 века по 1918 год первичный рынок закладных был представлен «усеченно-открытой» моделью ипотечного кредитования. С принятием 19.02 1861года Манифеста об отмене крепостной зависимости, значительно расширилось число потенциальных ссудозаемщиков. Ими становятся крестьяне, получившие права свободных сельских обывателей, сельские общины, состоявшие из крестьян, водворенных на земле одного помещика. Оживляется предпринимательская деятельность, потребовавшая серьезных капиталовложений. Это становится особенно очевидным в начале 70-х годов 19 века, с появлением в России первых акционерных обществ. К концу 80-х годов 19 века ипотечно-инвестиционная система включала в себя сословные и земские, взаимные и акционерные, частные и государственные кредитные учреждения. В 1881-1883 годы происходит процесс формирования и регистрации крестьянского поземельного банка, который был призван ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. В 1885 году учреждается Государственный дворянский земельный банк. Только за период с 1871 по 1872 годы в России появилось 10 акционерных земельных банков. Среди других ипотечных учреждений необходимо выделить городские общественные банки, находившиеся в ведении городских властей. В конце 19 века система ипотечно-инвестиционного кредитования расширилось за счет ссудосберегательных и кредитных товариществ. Развитие системы ипотечного кредитования в России продолжалось до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности на землю, подорвали  основу существования ипотечных банков. 8 декабря 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации Дворянского и Крестьянского банков, а 24 декабря декретом Совнаркома были ликвидированы все частные банки. В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был в руках  одного собственника – государства. В конце 50-х годов  в связи с необходимостью срочно решать жилищные проблемы, государство решило частично использовать сбережения граждан и государственного финансирования для индивидуального жилищного строительства. Несмотря на ряд положительных сдвигов, острота жилищной проблемы не была решена. В период бурного развития товарно - денежных отношений и организации финансового рынка в государствах западной Европы в системе ипотечного кредитования появляется механизм рефинансирования, в обиход вводятся закладные листы, которые впоследствии называются ипотечными. Первый ипотечный банк появился в 1770 г. в Германии, это был государственный банк.
Изучение исторического опыта в создании системы ипотечного кредитования позволяет не только понимать основные правовые и экономические стороны, но и учитывать последовательность её формирования, а также факторы влияния экономических условий внешней среды на систему.
Формирование ипотечной инвестиционной системы  проходило в три этапа: