Тема дипломной работы: Договоры об отчуждении недвижимости

Содержание

Анализируя все вышесказанное можно сделать следующие выводы:

Недвижимое имущество является сложным элементом, входящим в объекты гражданских прав. Так как в зависимости от естественных свойств и предназначения недвижимое имущество подразделяется на несколько категорий, в зависимости от классификационного критерия, в отношении которых установлен свой определенный режим правового регулирования.

Предложенное авторами Концепции, исключение из перечня объектов недвижимого имущества воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов является вполне разумным и обоснованным. Но что касается исключения из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ положения об ином имуществе, то наряду с его исключением необходимо включить, такие объекты недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения. И предложенная в Концепции замена положения, о признании предприятия в целом как недвижимой вещи, на особый объект недвижимого имущества – технологический имущественный комплекс недвижимости является разумной, так как входящие в состав предприятия здания и сооружения регистрируются, как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудно разрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав данной недвижимости.

Жилое помещение, как вид недвижимого имущества, имеет не только строго определенное целевое назначение, но оно также может быть использовано для занятий профессиональной или индивидуальной [b1] предпринимательской деятельностью,  но при условии если не нарушаются права и законные интересы других граждан, а также соответствующие требования, установленные как жилищным, так и гражданским  законодательством. И высказанная в юридической литературе точка зрения, о замене признака пригодности жилого помещения для постоянного проживания на признак предназначенности является некорректной. Так как под термином «пригодности», понимаются установленные законодательством нормы, которым должны соответствовать жилые помещения. 

Помимо общих положений, относящихся к договору купли-продажи недвижимого имущества, устанавливаются специальные правила как в отношении продавцов, так и в отношении покупателей по распоряжению недвижимым имуществом в соответствии с нормами семейного законодательства. Данные правила касаются нотариально заверенного согласия одного из супругов. Так авторами Концепции предлагается в гражданском законодательстве предусмотреть виды согласия на совершение сделки, а также требования об определенности согласия и форме в которую оно должно облекаться, а также положения регулирующие последствия отсутствия необходимого согласия.

В договоре купли-продажи жилой недвижимости обязательно должен быть указан перечень лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользование данным жилым помещением. И если в договоре данные лица не указаны, то договор считается незаключенным.

Особое внимание уделяется несовершеннолетним, которые являются собственниками жилого помещения, как в целом, так и в части, в отношении которых установлен особый порядок регулирования отношений по отчуждению жилых помещений. В частности для того, чтобы совершить сделку по отчуждению жилого помещения, собственником которого как в целом, так и в какой либо его части является несовершеннолетний, необходимо предварительное согласие органа опеки и попечительства. Но иногда данное решение является необоснованным, в частности, когда происходит трансформация их 1/2 в 5/6 долей в праве собственности, помимо воли самих собственников или отказ. И в данных случаях такая неправомерность может быть обжалована только в судебном порядке.

Иногда фактически не одинаковые в денежном эквиваленте жилые помещения могут быть признаны равноценными в силу различных критериев. А именно посредством объективной оценки потребительских качеств и с учетом конкретных обстоятельств дела. Ведь данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности. И правильная оценка может быть дана только после выяснения воли сторон. Таким образом, мы можем сказать, что понятие «равноценность» является относительным. Поэтому в некоторых случаях условие равноценности не применяется. Что касается преимущественного права покупки, то как было выяснено ранее, то при реализации субъектом данного права, договор мены будет трансформироваться в договор купли-продажи.

Принципиальное значение для дарения имеет тот факт, является ли договор дарения в отношении недвижимого имущества реальным или нет. И из проведенного анализа можно сказать, что договор дарения недвижимого имущества (жилой недвижимости), является консенсуальным, так как он не порождает обязательственно-правовых отношений. И следует помнить об особенности договора дарения от всех остальных гражданско-правовых договоров. Ведь стороны в договоре дарения наделены достаточно широкими правами по одностороннему прекращению обязательства, вытекающими из данного договора. И в отличие от договора купли-продажи и мены недвижимого имущества, дарение недвижимого имущества законными представителями малолетних и недееспособных граждан не допускается, так как в результате дарения имущество уменьшается без несоразмерной компенсации. Что касается норм семейного законодательства, то здесь недвижимое имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью и согласие супруга одаряемого не требуется, поскольку дар поступает в индивидуальную (личную) собственность одаряемого. Но если происходит отчуждение, то здесь подчеркивается принципиальное значение согласия одного из супругов, выраженное в нотариальной форме.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой осуществляемую специально уполномоченным органом процедуру с целью признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А предложенное А.Р. Кирсановым объединение норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в самостоятельную отрасль права, регистрационное право, является не вполне уместным, если исходить из тех изменений, которые предлагают внести авторы разработанной Концепции. Но мы можем предположить, что такая отрасль права будет создана. И тогда регистрационное право будет включать в себя не только нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и, например нормы о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Регистрационный процесс, представляет собой достаточно сложную и многоуровневую систему, от принятия заявления о государственной регистрации, специалистом осуществляющим прием документов, до конечного результата – внесения записи в Единый государственный реестр прав о возникновении, прекращении, ограничении (обременении) и переходе прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сопровождающееся совершением регистрационной надписи на правоустанавливающих документах, подписанием свидетельства о государственной регистрации права и выдачей документов подтверждающих государственную регистрацию. И как было выяснено, к правоустанавливающим документам относятся те документы, которые свидетельствуют о наличии, возникновении, прекращении, переходе, ограничении (обременении) у лица права на объект недвижимого имущества. Хотя действующее законодательство не содержит понятия «правоустанавливающий документ».

При проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Законом о регистрации и Административным регламентом, устанавливаются основания, вследствие которых регистрационный процесс может быть приостановлен, прекращен, а в  некоторых случаях может быть выдан мотивировочный отказ в государственной регистрации. Что касается приостановления государственной регистрации, то как уже было определено, государственная регистрация может приостанавливаться однократно. Но на практике приостановление может быть осуществлено несколько раз, то есть на один и на три месяца. И в этом случае, регистрационный процесс затягивается на срок от четырех до пяти месяцев. Следует также помнить, что в законе о регистрации содержится не полный перечень оснований для приостановления в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как данный перечень существенно дополняется положениями Административного регламента. Что касается оснований для прекращения и отказа в государственной регистрации, то данный перечень является закрытым.