Тема : Развитие жилищного строительства и ипотечного кредитования в Тюменской области

 АННОТАЦИЯ

Актуальность данной темы, прежде всего, заключается в способности решения квартирного вопроса в
достаточно короткие сроки. На данный момент в этом вопросе альтернативы ипотечному кредитованию нет. Для решения жилищной проблемы необходимо одновременное решение двух основных задач: 1. увеличение объемов жилищного строительства; 2. повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищной ипотеки.

Цель данной работы  -  определить и проанализировать тенденции развития жилищного строительства и ипотечного кредитования в Тюменской области.

Для достижения целей решались задачи по определению роли жилищного строительства в экономике, систематизированию существующих в экономической литературе схем финансирования жилищного
строительства; изучению опыта финансирования жилищного ипотечного кредитования, накопленный в
мировой практике; анализу тенденций развития рыков жилищного строительства и ипотечного кредитования Тюменской области; прогнозированию перспектив развития жилищного строительства и
ипотечного кредитования в Тюменской области.

Практический интерес данной  работы заключается в проведении сравнительной характеристики
достоинств и недостатков различных схем финансирования, которая послужила основой для разработки новой схемы финансирования с помощью ипотечного механизма за счет накопительного кредитования

Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, 54 приложений и списка литературы; содержит 4 рисунка. Общий объем дипломной работы составляет 94 страниц. Список использованной литературы включает 93источника.

Развернутая рецензия на магистерскую диссертацию

 на тему:«Развитие жилищного строительства и ипотечного кредитования в Тюменской области»

Актуальность данной темы, прежде всего, заключается в способности решения квартирного вопроса в
достаточно короткие сроки. Ведь очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. На данный момент в этом вопросе альтернативы ипотечному кредитованию нет.

Для решения жилищной проблемы необходимо одновременное решение двух основных задач: 1. увеличение объемов жилищного строительства; 2. повышение платежеспособного спроса населения с
помощью развития жилищной ипотеки. Современная ситуация сложившаяся на рынке ипотечного жилищного кредитования в 2012г. характеризуется ростом этого  вида кредитования, а с другой – явная
недостаточность его масштабов для решения возникающих у граждан потребностей. В
этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом, обеспечить который может понижение процентной ставки на ипотечный кредит за счет формирования государственных и муниципальных программ поддержки населения.

В представленном исследовании представлен обзор предлагаемых банками ипотечных  и жилищных программ кредитования, а также долгосрочных целевых программ и подпрограмм по обеспечению населения Тюменской области жильем, который позволит заемщику выбрать наиболее подходящую и
доступную для него программу кредитования в конкретном банке. Также, в работе была представлена сравнительная характеристика достоинств и недостатков различных схем финансирования жилищного строительства, которая послужила основой для разработки новой схемы финансирования с помощью ипотечного механизма за счет накопительного кредитования

В первой главе, при исследовании теоретических основ жилищного строительства и ипотечного
кредитования, автором была обоснована первостепенная роль жилищного строительства в экономике государства, представлена сравнительная характеристика достоинств и недостатков различных схем финансирования жилищного строительства, проанализирован опыт финансирования жилищного
ипотечного кредитования, накопленный в мировой практике.

Во второй главе исследования проведен анализ тенденций развития рыков жилищного строительства и
ипотечного кредитования в Тюменской области, представлена динамика и структура общего
объема введенных зданий и объема выданных жилищных и ипотечных жилищных  кредитов банками Тюменской области, проведен  анализ кредитных программ выдаваемых Сбербанком России на территории Тюменской области, рассчитан коэффициент доступности жилья по Тюменской области.

В третьей главе автор разработал новую схему финансирования жилищного строительства при помощи ипотечного механизма за счет накопительного кредитования, приведены достоинства предлагаемой схемы
финансирования по сравнению с другими схемами. Также была проведена социально-экономическая
оценка проекта, которая показала, что разработанный проект эффективен.

Тему выпускной квалификационной работы, считаю полностью раскрытой, работа выполнена
на высоком теоретическом и практическом уровне, и рекомендована к защите.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Роль жилищного строительства в экономике

Концепция долгосрочного развития РФ на период до 2020 года предопределила основные задачи достижения устойчивого повышения благосостояния населения и развития человеческого потенциала путем системных преобразований по улучшению качества социальной среды и условий жизни людей.
Создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека, обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения определены в Концепции как результаты жилищной политики, цель которой состоит в повышении доступности жилья, а задачами, обеспечивающими ее реализацию, являются, в том числе, развитие ипотечного жилищного кредитования, жилищного строительства и рынка ипотечных ценных бумаг.
Все эти сферы взаимосвязаны и взаимообславливают друг друга, т.е. развитие рынка ипотечного кредитования, влечет развитие рынка ценных бумаг, обуславливающих разработку новых механизмов ипотечного кредитования и схем финансирования жилищного строительства, что в целом оказывает влияние на повышение доступности жилья и улучшении благосостояния и жизни людей, проживающих в РФ.
Жилищное строительство на сегодняшний день является наиболее актуальным вопросом в современном обществе, так как он обусловливает уровень и качество жизни населения.
Улучшение жилищных условий населения является основным показателем повышения благосостояния населения страны, предпосылкой экономической и социальной стабильности.
Основной целью жилищного строительства является создание жилья, но в экономической литературе используется несколько понятий жилищного строительства, и некоторые из которых не полностью отображают его специфику.(см. Приложение 1)
Исходя из представленных в Приложении 1 определений, можно предложить использование следующего определения жилищного строительства. Под жилым строительством, понимается организационная, проектная, производственная, инвестиционная деятельность, направленная на создание зданий, строений, сооружений пригодных для проживания граждан.
Такая трактовка является обоснованной, поскольку жилое строительство, создавая значимую часть основных фондов всех отраслей государственной экономики, отличается разнообразием как практических действий по привлечению и реализации инвестиций, так и их источников финансирования.
Товаром рынка строительства жилья являются строящиеся дома, квартиры и комнаты, реализуемые как на этапе строительства, так и после его завершения до оформления первичного права собственности на них.
Субъекты (элементы) рынка жилищного строительства – это инвесторы, заказчики, подрядчики, проектно-изыскательские организации, научно-исследовательские институты, предприятия промышленности строительных материалов, изделий и конструкций, предприятия строительного и дорожного машиностроения, заводы-изготовители технологического, энергетического и другого оборудования, население.
Объектами (предметами) рынка жилищного строительства являются: строительная продукция (здания, сооружения, объекты, их комплексы и др.); строительные машины, транспортные средства, энергетическое, технологическое и другое оборудование; материалы, изделия, конструкции; капитал; рабочая сила; информация и т.д.
Движущей силой рыночного механизма остается наличие спроса и предложения. Государство устанавливает и регулирует институциональные зависимости субъектов строительного рынка и его инфраструктуры на основе налоговых обязательств, субвенций, антимонопольных мер, амортизационных отчислений и т.д.
Государственный контроль в сфере строительного рынка предполагает выделение инвестиционного (строительного) бизнеса в специальную область хозяйственного законодательства и административного надзора. Саморегулирование процессов рыночных отношений осуществляется посредством работы бирж, тендерных торгов, представляющих собой аукционы по купле-продаже инвестиционных ресурсов, строительной продукции, ценных бумаг, где цены формируются по закону спроса и предложения. При этом экономическая ответственность сторон отражается в хозяйственных и подрядных договорах, контрактах, соглашениях о намерениях и т.д.
Таким образом, строительный рынок представляет собой открытую организационно-хозяйственную систему: в условиях действия товарно-денежных отношений субъекты рынка реализуют свои взаимные экономические интересы.
Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка жилищного строительства.
Инвестор — лицо, вкладывающее собственные или заёмные средства в строительство.
Застройщик — лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке.
Заказчики — уполномоченные инвесторами лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть сами инвесторы.
Подрядчики — лица, которые выполняют работы по договору подряда (непосредственные исполнители), либо посредники, которые заключают договоры субподряда с исполнителями-субподрядчиками.
Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.
Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.
Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.
Характерной особенностью рынка жилищного строительства является его «биополярность»: с одной стороны, он выступает в качестве товарного рынка, с другой – является частью финансового рынка.
Данное условие объясняет значительный интерес к его динамике и достаточно большого количества действующих субъектов, при этом рынок жилой недвижимости, в силу существования в его границах стойкого дефицита, выступает в качестве постоянно объекта изучения и регулирования, как со стороны его прямых участников, так и со стороны государства.
Одним из основных инструментов государственного влияния на развитие рынка жилищного строительства является ипотечное кредитование, которое обеспечивает возможность приобретать жилье тем гражданам, которые не имеют накоплений равной его стоимости.
Банки являются пассивными участниками российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.
Многие банки выдают гражданам ипотечные кредиты на долевое участие в строительстве.
Ипотечный кредит — это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства
Основными участниками системы ипотечного кредитования являются:
1.Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.
2.Залогодержатель - юридическое лицо, выдающее кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные уч¬реждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипо¬течного кредита.
3. Залог недвижимости для банков всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств, так как заемщик во избежание потери прав на жилье (или другой объект закладываемого недвижимого имущества) крайне заинтересован в погашении ипотечного кредита. Это позволяет банку не опасаться возникновения ситуации потери кредитором платежеспособности. Вторым бесспорным достоинством залога является его неразрывная связь с заложенным имуществом, а не лицом, предоставившим обеспечение. Так, при переходе права собственности на имущество к третьему лицу залог такого имущества сохраняется.
Сильнейшим мотивирующим фактором ведения эффективной производственной деятельности являются как возможность приобретения собственного, соответствующего современным цивилизованным стандартам жизни комфортабельного жилья, так и потенциальная угроза его потери в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ТЕКУЩЕГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ в ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

2.1. Тенденции развития жилищного строительства в Тюменской области

Изучение тенденций развития жилищного строительства в Тюменской области невозможно без анализа социально-экономического положения.
В 2012г. на территории Тюменской области в секторе реальной экономики по сравнению с 2011годом можно отметить устойчивый рост промышленного производства, увеличение объемов жилищного строительства и формирование благоприятных условий инвестиционного климата.
Так, в 2012г. организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 41,1 млрд. рублей, что на 5,1% выше уровня соответствующего периода 2011 года.
Организациями всех форм собственности и населением введено 654,1 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, в расчете на 1000 жителей – 497,2 кв. метров. Доля жилья, введенного за счет собственных и привлеченных средств населения, составила 28,4% общего объема.
Объем инвестиций в основной капитал (за счет всех источников финансирования) в 2012г. составил 31,2 рублей, что выше показателя 2011г. на 13,2%.
Рост ключевых показателей регионального развития говорит о росте и социально-экономического положения на фоне субъектов РФ, в первую пятерку российского рейтинга вошли: Москва, Санкт-Петербург, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Тюменская область, Московская область. Такое распределение не вызывает удивления. Данные пять регионов по определению являются самыми богатыми в стране, и это во многом определяет их социально-экономическое положение. Одни – в силу своего столичного статуса, другие – по причине нефтяного богатства.
Довольно интересно рассмотреть социально-экономическое положение Тюменской области через призму рейтинга регионов с учетом их экономической специализации, что дает возможность сравнить позиции регионов со сходной структурой экономики и географически заданным промышленным и ресурсным потенциалом.
Сводный индекс социально-экономического положения Тюменской области в январе 2012 года составил 122,3%, что является лучшим показателем в России, следует из доклада Министерства регионального развития РФ о ситуации в экономике, финансово-банковской и социальной сферах субъектов РФ за январь 2012 года.

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

3.1. Прогноз развития жилищного строительства и ипотечного кредитования

Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» была утверждена Правительством страны, с общим объемом финансирования в 2013 году – около 2,42 млрд. рублей. Срок реализации: 2013 - 2020 годы.
В ней предусмотрена система мер и мероприятий, ориентированных на решение жилищного вопроса для широких категорий граждан РФ, за счет увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь – жилья экономического класса, а также за счет развития рынка арендного жилья. Таким образом, прослеживается взаимосвязь стоимости 1 м2 жилья с планами жилищной политики РФ на 2015г.
В качестве целевого индикатора было запланировано увеличение в 2015 году количество семей, имеющих возможность приобрести стандартную квартиру с помощью собственных и заемных средств до 30%, к 2018 году – 50%. Доля ввода жилья в арендных многоквартирных домах до конца 2015 года должна составить 7,4% от общей площади вводимого жилья в МКД и 10% – к 2020 году.
Суть новой программы по снижению стоимости жилья – строительство жилья в больших объемах, которое продадут семьям дешевле, чем оно стоит на рынке. Снижение средней стоимости одного квадратного метра жилья на первичном рынке, с учетом индекса-дефлятора на соответствующий год по виду экономической деятельности "строительство" (в процентах к уровню 2012 года) - в 2015 году - 10,6 процентов, в 2018 году - 20 процентов, в 2020 году - 20 процентов;