Тема диссертации: Совершенствование механизма ипотечного кредитования в России

Введение

1.Теоретические основы развития механизма ипотечного кредитования

1.1 Исследование механизма ипотечного кредитования

1.2 Специфика формирования и развития рынка ипотечного кредитования

1.3 Нормативно-правовое обеспечение ипотечного кредита в РФ

2. Анализ механизма ипотечного кредитования в России и за рубежом

2.1 Анализ тенденций на рынке ипотечного жилищного кредитования в России  и зарубежный опыт ипотечного кредитования

2.2 Исследование рынка ипотечного кредитования юридических лиц

2.3 Анализ секьюритизации как основного источника фондирования ипотечного кредитования

3. Рекомендации по оптимизации механизма ипотечного кредитования в России

3.1 Совершенствование механизма секьюритизации  ипотечных кредитов

3.2 Рекомендации по развитию ипотечного кредитования юридических лиц

3.3 Разработка лизинговых схем приобретения жилья

Заключение

Список используемых источников

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Ипотечное кредитование являет   собой один из ключевых стимулов роста и развития экономики  регионов и страны в целом. Ипотечное кредитование оказывает значительное воздействие не только на финансово-кредитную сферу, рынок  строительства жилой и коммерческой недвижимости, страхование, но и на социальную направленность государства в целом.

Относительно неконтролируемое и непрозрачное активное развитие рынка ипотечного кредитования
в США явилось причиной экономического кризиса, который  перерос в  мировой финансово-экономический кризис 2008-2009 гг. Это послужило причиной выявления основополагающих проблем, которые образовались на мировом рынке ипотечного кредитования. Кризис заставил правительства стран снова пересмотреть принципы, стратегии, методики осуществления фондирования и кредитования на ипотечном рынке, провести оценку системы риск-менеджмента.

Именно ипотечный кризис 2008-2009 гг. явился причиной внесения значимых коррективов в существующие механизмы ипотечного кредитования,  который сформировались в России и европейских странах.

Интеграция национального  рынка ипотечного кредитования в мировую финансовую систему является следствием современной интеграции экономики  России в систему мирохозяйственных связей. Как следствие, механизм и схемы ипотечного кредитования в России требуют   дальнейшей оптимизации на основе накопленного мирового опыта, что будет способствовать последующему повышению социально-экономической стабильности.

Поэтому особой актуальностью и  значимостью обладают анализ  механизма, изучение специфики  развития ипотечного кредитования в России, обоснование роли государства и его воздействия на
механизмы финансирования ипотечного кредитования, а также практическое применение форм и  методов его функционирования, создание эффективно работающего ипотечного механизма.

Исследование рынка ипотечного кредитования юридических лиц

Получение ипотечного кредита является одним из способов улучшения жилищных условий населения. Коммерческое ипотечное кредитование юридических лиц представляет собой популярный вид кредитования в западноевропейских странах.
Мировой опыт развитых стран демонстрирует, что эффективное использование коммерческой недвижимости предоставляет возможность получения ипотечных кредитов.
В России бизнес-ипотека еще не получила столь большую популярность, в отличие от европейских стран и США, где этот вид финансирования приобретения коммерческой недвижимости довольно распространен. Одним из факторов, тормозящих развитие коммерческого ипотечного кредитования, являются довольно высокие требования, предъявляемые к заемщику. Для субъектов малого и среднего предпринимательства этот факт является серьезным препятствием.
В отличие от традиционного ипотечного жилищного кредитования коммерческая ипотека предполагает короткие сроки кредитования при довольно высоком уровне процентных ставок. Этот факт объясняет распространение бизнес-ипотеки пока только среди крупных компаний. Для малого и среднего предпринимательства этот источник получения средств для приобретения недвижимости недоступен.
Для получения ипотечного кредита субъектам малого и среднего бизнеса необходимо предоставить подробный бизнес-план, отчетную документацию (заявление, правоустанавливающие документы, финансовые документы, документы по предоставляемому обеспечению).
Отсутствие у заемщика оптимального для кредитной организации ликвидного залога является одной из серьезнейших причин, которые препятствуют получению ипотечного кредита. Как правило, на начальной стадии своей деятельности субъекты малого и среднего предпринимательства владеют небольшим объемом производственных фондов. Другой возникающей сложностью является кредитная история заемщика. Организация, созданная совсем недавно, обладает короткой кредитной историей и соответственно меньшими шансами на получение кредита, нежели крупная компания, давно функционирующая на рынке.
Ипотека представляет собой долгосрочный вид кредитования, срок которого может достигать 30 лет. Коммерческая ипотека предоставляется сроком не более 8 лет под 12-14%. Одним из условий является наличие первоначального взноса и особые требования к заемщикам.
Юридическому лицу, желающему приобрести недвижимость в ипотеку, предъявляются следующие требования:
 ведение деятельности на территории России более 1 года;
 деятельность, не связанная с алкогольной продукцией, табаком и загрязнением окружающей среды.
Бизнес-ипотека является более выгодным видом кредитования для обеих сторон, нежели кредит под развития бизнеса. Для юридического лица выгода заключается в более низком уровне процентных ставок, для коммерческого банка - наличие залога в виде коммерческой недвижимости.
Ипотека является удобным инструментом для собственников бизнеса, планирующих расширение и развитие компании. Коммерческая ипотека позволяет уйти от постоянно растущих арендных ставок и выплачивать фиксированные проценты по кредиту, тем самым управляя рентабельностью компании.
Помимо своей основной функции, коммерческая ипотека может рассматриваться с точки зрения инвестиций и возможности диверсификации бизнеса благодаря сдаче в аренду недвижимости, приобретенной с помощью бизнес-ипотеки.
Как правило, предприниматели оформляют коммерческую ипотеку на только строящиеся объекты, стоимость которых ниже, чем после введения комплекса в эксплуатацию.
К основным требованиям, предъявляемым к заемщику и затрудняющих получение коммерческой ипотеки, следует отнести:
 минимальный срок существования организации не должен быть менее 12 месяцев;
 размер годовой выручки в различных коммерческих банках варьируется от 400 млн. до 1 млрд руб.;
 размер штата сотрудников;
 отсутствие отрицательной кредитной истории;
 положительная деловая репутация потенциального заемщика.
Коммерческая ипотека - приобретение нежилой недвижимости для ведения предпринимательской деятельности с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, когда залогом выступает приобретаемое недвижимое имущество.
В отличие от жилищного ипотечного кредитования коммерческая ипотека развита довольно слабо, хотя спрос на нее со стороны коммерческих предприятий сравнительно высок. Такой спрос объясняется желанием коммерческих организаций приобретать недвижимость для расширения бизнеса, при этом не допуская извлечения денежные средства из хозяйственного оборота.
Программы предоставления коммерческой ипотеки представлены у большинства крупных игроков на рынке кредитования. В таблице представлены наиболее выгодные предложения коммерческих банков на рынке коммерческого ипотечного кредитования нежилой недвижимости.
В Приложении А.1 представлены условия бизнес-ипотеки основных коммерческих банков, входящих в состав Высшей ипотечной лиги.
Как представлено в Приложении А 1, Промсвязьбанк в рамках предложения «Кредит-Недвижимость» предоставляет коммерческую ипотеку под 14,3% без первоначального взноса. Однако основным условием кредитования является получение в качестве залогового исключительно жилую недвижимость, находящуюся в собственности заемщика. Верхний предел суммы кредита по программе «Экспресс-Ипотека» от Сбербанка России составляет 7 млн. руб. При этом не предполагается предоставление дополнительного залога по кредиту, кроме коммерческой недвижимости.
Верхний предел суммы кредита по программе «Экспресс-Ипотека» от Сбербанка России составляет 7 млн. руб. При этом не предполагается предоставление дополнительного залога по кредиту, кроме коммерческой недвижимости.
Только у ВТБ24 есть специальная программа предоставления ипотечных кредитов на приобретение бизнес-недвижимости малыми предприятиями и ИП в рамках программы «Бизнес-ипотека» под минимальную ставку от 10,0%. Для малых предприятий в условиях неразвитой имущественной инфраструктуры поддержки (бизнес-инкубаторы, муниципальная бизнес-недвижимость) проблема аренды офисной и производственной недвижимости является одной наиболее острых. Ежемесячные платежи за предоставление кредита по указанной ставке сопоставимы с затратами на аренду бизнес-недвижимости малых предприятий, что, на наш взгляд, будет способствовать стимулированию
бизнес-ипотеки. Кроме этого, развитие бизнес-ипотеки для субъектов малого предпринимательства приведет к снижению арендных ставок и, как следствие, усилит финансовую устойчивость малых предприятий.
Внедрение аналогичных продуктов ипотечного кредитования субъектов малого бизнеса в других банках усилит межбанковскую конкуренцию, что приведет минимизации кредитных ставок при ипотеке бизнес-недвижимости для малых и микропредприятий.
При значительном спросе на коммерческую недвижимость количество реальных сделок купли-продажи нежилой недвижимости с использованием коммерческой ипотеки невысоко относительно осуществленных сделок жилищной ипотеки. Отчасти это объясняется высокими требованиями кредитования, предъявляемыми при приобретении бизнес-недвижимости малыми и средними предприятиями, в том числе высокие процентные ставки (табл.8).
Общими условиями для всех коммерческих банков, предоставляющих коммерческую ипотеку, является наличие первоначального взноса не менее 20% и довольно высокие процентные ставки по сравнению с ипотечными жилищными кредитами.
Процентные ставки по жилищной ипотеке на порядок ниже, чем ставки по бизнес-ипотеке.
Состояние рынка коммерческой ипотеки обусловлено некоторыми существенными проблемами .
Балансовая стоимость основного количества недвижимости относительно невелика и значительно отличается от уровня реальной рыночной цены. У продавцов такой недвижимости, как правило, отсутствует желание указывать полную сумму в договоре купли-продажи и тем самым снизить налоговую нагрузку. В то же время покупатель коммерческой недвижимости не желает платить налог на имущество с реальной стоимости. В свою очередь кредитная организация, зачастую не имеет возможности выдавать кредит под залог недвижимости, которая была оценена в договоре купли-продажи по балансовой стоимости. Такая оценка для коммерческого банка, предоставляющего бизнес-ипотеку, несет в себе риски, связанные со значительным превышением этой суммы над залоговой стоимостью
недвижимости. В случае превышения суммы кредита над оценкой в договоре купли-продажи кредит оказывается не полностью обеспечен залогом. В данной ситуации решением может стать разведение во времени сделки: покупка коммерческой недвижимости и последующее обременение ее залогом в счет обеспечения кредита, что дает возможность определить различные оценки недвижимость и залоговой стоимости. Коммерческая ипотека выдается без обеспечения и при этом фактически денежные средства не выдаются, а направляются в ячейку в коммерческом банке на покрытый безотзывной аккредитив.

Таблица 8 - Сравнительная таблица процентных ставок по коммерческой и жилищной ипотеке (составлено автором по материалам [84])
Программа кредитования Коммерческая ипотека Жилищная ипотека
Сбербанк России
«Бизнес-Недвижимость» 11,0% От 7,4%
Росбанк, Коммерческая ипотека 10,4% От 8,5%
Промсвязьбанк
«Кредит-Недвижимость» 14,30% От 8,8%
ВТБ24
«Бизнес-ипотека» 10,0%. 9,1%
РоссельхозБанк 12% От 8,85%
Банк Санкт-
Петербург
«Бизнес Ипотека» 11,5% От 9,5%
Банк Российский капитал
«Бизнес-цель недвижимость» 14% От 9,5%
Банк Возрождение От 15% От 9,2%
Банк Центр-инвест «Коммерческая ипотека» От 12% 8,5%
Запсибкомбанк
«Бизнес-ипотека» От 11,5% От 9,5%

Однако эта процедура создает некоторые сложности для всех участников сделки. Продавец недвижимости передает ее покупателю без получения за нее денежных средств. В свою очередь покупателю для обеспечения кредита необходимо предоставить иное обеспечение и понести ответственность за возможное неосуществление сделки. Также определенные риски несет коммерческий банк, предоставляющий ипотечный кредит, не обеспеченный соответствующим залогом.
Одной из основных проблем развития коммерческой ипотеки зачастую является сложности в оформлении пакета необходимых документов на коммерческую недвижимость для осуществления сделки купли-продажи и последующего обременения залогом.
Основные затруднения возникают в следующем:
- не включенные при приватизации объекты недвижимости, что влечет за собой риски последующего их истребования;
- нарушения кадастрового учета объектов недвижимости;
- ошибки и неточности в корпоративных документах продавца объектов недвижимости: нарушения в ведении реестра акционеров общества, прав акционеров;
- сложность в получении согласия органов государственной или муниципальной власти, в том случае если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Возможен отказ местной администрации в залоге участка.
В коммерческой ипотеке в отличие от жилищного ипотечного кредитования есть достаточное количество пробелов в законодательстве, в том числе и в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это несет в себе риски для коммерческих банков при предоставлении кредита.
В отличие от жилищного ипотечного кредитования в коммерческой ипотеке имеется множество законодательных пробелов, что влечет за собой увеличение рисков для кредитных организаций.
При жилищном ипотечном кредитовании возможен выпуск закладной. Коммерческое ипотечное кредитование не предусматривает выпуск закладной до момента регистрации права на нового собственника, заключения ипотечного договора с указанием выпуска закладной.
Коммерческая ипотека подразумевает под собой кредит на длительный срок соответственно при низком уровне процентной ставки. У кредитных организаций появляется необходимость привлекать на внешнем рынке при помощи различных финансовых инструментом «длинные деньги». При довольно низком уровне притока денег встает вопрос генерирования источников «длинных денег».
Секьюритизация коммерческой ипотеки дает кредитным организациям несомненные преимущества:
 существенное удешевление фондирования;
 повышение управляемости уровнем ликвидности;
 снижение кредитных рисков, так как они частично переходят на инвесторов.
Развитие секьюритизации коммерческой ипотеки тормозится отсутствием интереса к ней государства (в отличие от жилищной ипотеки) и, как следствие этого, отсутствием соответствующего законодательства, федеральных стандартов коммерческой ипотеки и ипотечных кондуитов (по типу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
В западноевропейских странах и США коммерческая ипотека обладает большой популярностью, в отличие от российского рынка. Одной из причин являются довольно высокие требования, предъявляемые к заемщику. Для начинающего бизнеса этот факт является серьезным препятствием.
Все названные проблемы в конечном счете тормозят развитие этого востребованного на рынке финансового продукта.